500 Euro monatlicher Gewinn aus Untermiete: Berliner Wohnungsstreit beschäftigt BGH / Foto: Tobias SCHWARZ - AFP/Archiv
500 Euro monatlicher Gewinn aus Untermiete: Berliner Wohnungsstreit beschäftigt BGH
Wohnraummangel und steigende Mieten beschäftigen nicht mehr nur Wohnungssuchende, sondern inzwischen auch das höchste Zivilgericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe verhandelte am Mittwoch über eine Konstellation, die gerade in den Großstädten immer häufiger wird: die Untermiete. Im Kern ging es um die Frage, ob ein Mieter die Wohnung mit finanziellem Gewinn untervermieten darf. (Az. VIII ZR 228/23)
Grundsätzlich dürfen Mieter die von ihnen gemietete Wohnung untervermieten. Sie brauchen dazu aber die Erlaubnis der Vermieter. Diese Erlaubnis steht Mietern zu, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben - also wenn es darum geht, ihren Wohnraum zu erhalten, wie der Vorsitzende Richter Ralph Bünger ausführte.
Das Problem ist keineswegs neu, wie in der Verhandlung deutlich wurde. So zitierte Bünger aus dem Reichsmietengesetz von 1922, das sich bereits mit Untermietverhältnissen befasste. Auch damals stiegen die Mieten und in der Folge die Untermieten in den Großstädten an, so wie heute.
Der Fall, der dem BGH vorliegt, spielt in Berlin. Dort mietet ein Mann seit 2009 eine Zweizimmerwohnung für 460 Euro Kaltmiete, die später auf knapp 500 Euro erhöht wurde. Da der Wohnungsmarkt in Berlin angespannt ist, gilt dort eine Mietpreisbremse. Bei Neuvermietungen dürfen höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden, außer für Neubauten oder nach einer Sanierung.
Nach einigen Jahren ging der Mieter für einige Zeit ins Ausland und bat die Vermieterin um die Erlaubnis, die Wohnung befristet untervermieten zu dürfen. Er bekam die Erlaubnis. Sie galt bis Ende Januar 2020. Der Mieter blieb aber länger als geplant im Ausland und vermietete die Wohnung weiter unter. Von den Untermietern verlangte er 962 Euro kalt. Zulässig wären gemäß Mietpreisbremse höchstens 748 Euro.
Zwar fragte er bei der Hausverwaltung an, ob die Untervermietung genehmigt würde, bekam aber keine Antwort. Er behielt einen Schlüssel für die Wohnung und lagerte dort auch einige persönliche Sachen. Die Vermieterin nahm sich eine neue Hausverwaltung, welche die Wohnung besichtigte und dort auf die Untermieter traf. Die Vermieterin kündigte dem Mieter.
Sie zog vor Gericht, um zu erreichen, dass sowohl er als auch die Untermieter die Wohnung räumen. Vor dem Amtsgericht in Berlin-Charlottenburg hatte die Räumungsklage keinen Erfolg. Das Berliner Landgericht entschied aber, dass der Mieter ausziehen muss. Die ordentliche Kündigung sei wirksam.
Dagegen zog der Mieter vor den BGH. Seine Anwältin argumentierte in Karlsruhe, dass er aus einem "Motivbündel" heraus gehandelt habe. Der Mieter habe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Er habe nicht primär einen Gewinn erzielen, sondern seine Wohnung erhalten wollen.
Die Vermieterin gehe das Untermietverhältnis nichts an, sagte sie. Bei einer Kündigung würden gerade die Einkommensschwächsten, nämlich die Untermieter, ihre Wohnung verlieren.
Der Anwalt der Vermieterin wiederum sagte, dass es eben um das Bestandsinteresse gehe. Wenn ein Mieter wegen veränderter Umstände seine Wohnung nicht mehr ganz nutzen und nicht mehr bezahlen könne, solle ihm geholfen werden - "aber nur so weit". Es gehe nicht darum, dass der Mieter durch Untervermietung Gewinn macht.
Auch der BGH neigt nach vorläufiger Einschätzung zu dieser Sichtweise. Bleibt es dabei, müsste der Mieter ausziehen. Entschieden ist das aber noch nicht. Der Senat will ausführlich beraten und sein Urteil am 28. Januar verkünden.
F.Stewart--EWJ
Empfohlen